近期，全国楼市调控的温度似乎不降反升，包括天津、宜昌、徐州和香港都已经或即将出台新的调控措施。

不过，也出现像深圳、武汉这样出台楼市改革长效机制的城市，通过大幅增加保障或租赁房，来改善城市住房问题。

多地楼市调控加码

近日，因人才新政而户口遭到“疯抢的”天津，“抢人”也演变成“抢房”。超三万人已落户或正在领取调档函，“新移民”带来的房地产需求，也让天津许多楼盘加推，二手房市场明显升温。

不过，当地政府表示调控依然从严，最近发布了进一步做好房地产市场调控工作的通知，将加强购房人购房资格审查，对擅自放松购房条件的，将严格进行追责问责。此外，还着力提高中低价位、中小套型普通商品住房的供应比例，积极增加租赁住房用地供应。

湖北重镇宜昌也发布调控加码政策，明确在城区（含夷陵区）范围内购买商品住房的，自签订商品住房网签合同之日起，2年内不得上市交易。

徐州也就“限售”做出规定：市区户籍居民家庭拥有一套住房的，商品住房自权属登记之日起未满2年或新建商品房买卖合同网备时间未满5年的，不得上市交易；市区户籍居民家庭拥有二套住房及以上、非市区户籍居民家庭拥有一套住房及以上的，商品住房自权属登记之日起未满3年或者新建商品房买卖合同网备时间未满6年的，不得上市交易。

住房问题突出的香港，近期也可能颁布新的楼市调控“辣招”。香港财政司司长陈茂波昨日表示，运输及房屋局针对一手楼空置税的研究已到尾声，政府会尽快公布。他表示，美国加息下，香港利率水平或会跟随上扬，对本港楼市造成影响，提醒市民置业前要衡量风险。

加上此前成都、丹东、海口、三亚、长沙、哈尔滨等多个楼市火热的城市纷纷加码调控政策。目前看来，全国城市也的楼市调控并没有停下脚步。

从严厉调控到“房改”：住房长效机制浮出水面

当其它城市继续加码调控时，一些省市正出台住房长效机制，希望从根本上缓解城市居民的住房压力。

住建部此前曾要求，一线、二线城市要在年底前编制完成2018年至2022年住房发展规划，并报住房城乡建设部备案后向社会公布实施。北京、上海、广州、深圳等16个城市要探索推动供地主体多元化，6月底前提出并上报具体实施方案。

今天，深圳市住房和建设局就正式对外发布《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见（征求意见稿）》，给未来20年内深圳住房改革定下基调，也被看做是第一个对住房长效机制进行长远规划和制度安排的案例。

《意见》中表示，到2035年，市场商住房的比例将只占到房屋供应量的40%，60%的房源将是保障性住房或公共租赁房。未来18年中，深圳将新增建设筹集各类住房共170万套，其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套。

此外，对于人才住房、安居商品房和公租房，深圳住建局在《意见》中还对购房者、租房者、房屋户型、房价和租金等进行了范围限定：

——人才住房，占住房供应总量的20%左右，重点面向符合条件的企事业经营管理、专业技术、高技能、社会工作、党政等各方面人才供应，可租可售，建筑面积以小于90平方米为主，租金、售价分别为届时同地段市场商品住房租金、售价的60%左右。对符合条件的高层次人才实行更加优惠的政策。

——安居型商品房，占住房供应总量的20%左右，重点面向符合收入财产限额标准等条件的户籍居民供应，可租可售、以售为主，建筑面积以小于70平方米为主，租金、售价分别为届时同地段市场商品住房租金、售价的50%左右。

——公共租赁住房，占住房供应总量的20%左右，面向符合条件的户籍中低收入居民、为社会提供基本公共服务的相关行业人员、先进制造业职工等群体供应，建筑面积以30—60平方米为主，只租不售，租金为届时同地段市场商品住房租金的30%左右，特困人员及低保、低保边缘家庭租金为公共租赁住房租金的10%。

深圳的做法，与新加坡的住房保障机制有异曲同工之妙。

新加坡的政府组屋占房地产市场比例曾一度达到80%，目前仍占73%左右。这类房屋价格远低于商品房，成为大多数新加坡人居住的首选。剩余25%左右在市场上流通的私宅（商品房），供改善性需求和高收入人群居住。

作为改革开放的前沿，深圳此次率先推出的“房改”备受关注，也是各大中城市里，第一个按照住建部要求出台相关住房长效机制的城市。此前，住建部曾要求“大幅增加租赁住房、共有产权住房用地供应，在新增住房用地供应中的比例达到50%以上。”

除深圳外，湖北省住建厅今日也出台意见指出，武汉市将编制2018年至2022年住房发展规划，提高公租房、租赁住房、共有产权住房、中低价位中小套型普通商品住房在住房供应中的比例。

长效机制预测：商品房与保障房市场隔离

无论从各地政策和住建部表态来看，在可见的将来，楼市调控政策依然会从严，难言放宽。随着“三限”政策逐步出台，未来或将有越来越多的城市走向“房改”的方向，公租房、租赁住房等保障性住房的占比将逐步提高。

至于未来“房改”政策对房价的影响，短期内则难以判断。

以新加坡的经验来看，当地私宅市场是市场化的商品房，房价涨跌主要由需求来反应。当地政府保障的只是“组屋”房价让大部分市民能承受，将刚需房与市场化的商品房进行“隔离”。

新加坡当地商品房价格依然很高，且曾因为国际投资者的“追捧”而短期内大涨，逼近香港房价水平，又曾因该国政府征收高额“投机税”，连续下跌三年半。

也就是说，“房改”对房价的影响或许不那么直接，政策的目的只是让更多的居民“居者有其屋”，有自己负担得起的房型可供选择。

如果多半居民都住在公租房、安居商品房中，或许对于纯市场化商品房的需求就不那么大了。

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